En el Colegio de Corredores Inmobilarios reconocieron que los contratos incluyen ajustes de los precios del 15%, cada seis meses. Para un convenio firmado en julio pasado, el nuevo porcentaje lleva a un ajuste anual del 30%, por encima de las previsiones de inflación oficial del 17% para 2017.
Los propietarios y las inmobiliarias de la
provincia no han confiado en las previsiones del Gobierno nacional, respecto de
una desaceleración de la inflación en la segunda mitad del año y en 2017, y
aplicaron ajustes en los alquileres y en las actualizaciones semestrales.
La variación que se aplica cada seis meses,
establecida en los convenios privados, aumentó hasta tres puntos porcentuales
desde mediados del primer semestre. Puntualmente, entre marzo y abril se
incrementó desde un 12%, en promedio, a un 15%, según informaron en el Colegio
de Corredores Inmobiliarios local. El sector generalizó luego esa proporción en
el mercado.
En el caso de los alquileres, los nuevos contratos
ya vienen con un ajuste de alrededor del 13%, si se compara con el valor del
último semestre actualizado de $ 3.700, más o menos, establecido en un convenio
de dos años y que finalizará en diciembre de este año.
Las inmobiliarias y los dueños de las propiedades
pautan hoy contratos, por ejemplo, a $ 4.200 de alquiler para un departamento
con un dormitorio, en el área norte del centro de San Miguel de Tucumán. Ese
monto debería ser menor hacia la zona sur y en la avenida Mate de Luna,
explicaron en el sector.
“Estamos aplicando ahora una renovación de las
actualizaciones (por semestre) de un 15%. Aumentó desde marzo, cuando la
inflación comenzó a trepar. Las renovaciones de contratos se efectuaron sobre
un alquiler mayor y una actualización del 15%”, reconoció el titular del
Colegio, Fernando Guzmán, quien hizo hincapié también en que los valores de los
alquileres “aún se mantienen por debajo del precio del mercado real del
inmueble”.
La actualización semestral de esos convenios está
por encima de las previsiones de inflación oficial para el próximo año. El
Presupuesto 2017, por caso, contempla un dólar a $ 18 e inflación del 17%.
Mientras que los contratos por dos años y que se hayan firmado en julio,
contendrán un reajuste anual (o por dos semestres) de un 30%.
Ante ello, Guzmán opinó que si hoy se cierra un
convenio nuevo de $ 4.200 de alquiler y 15% de actualización cada seis meses,
se debería considerar una cláusula para una posible apertura del acuerdo entre
el propietario y el inquilino para bajar los montos, en caso de que las
variables macroeconómicas se cumplan. “En Buenos Aires se están bajando los
porcentajes debido a que proyectan que la inflación será menor el año que viene”,
comentó el empresario inmobiliario. Sin embargo, insistió en que el alquiler
sigue por debajo del precio de una propiedad en el mercado.
“Atravesamos el peor momento rentable del inmueble
en la Argentina. El año que viene puede bajar la inflación, pero en la
actualidad, los alquileres representan entre un 3% y un 4%, cuando
históricamente fue de entre un 5% y 7% (del mercado). Los alquileres son
baratos en la actualidad”, añadió. Guzmán destacó que la legislación no permite
establecer un coeficiente de estabilización de referencia (CER) en los
contratos y que por eso se recurre a contratos escalonados, haciendo una
previsión a dos años. En 2015 se estableció una serie de modificaciones a la
legislación sobre alquileres de inmuebles, a partir de la vigencia del nuevo
Código Civil y Comercial (CCyC), que derogó la vieja Ley N° 23.091.
“En el intento de alquilar un inmueble, el
interesado, como parte débil de la relación locativa, está sujeto a las
condiciones de los propietarios en el caso de contratación directa, o de las
inmobiliarias, cuando éstas actúan como intermediarias. El CCyC, en el artículo
1.196, establece hoy que si el destino del alquiler es el de vivienda familiar,
no puede requerirse al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos
mayores a un mes”, expresó.
El ex subdirector de la Dirección de Comercio
Interior provincial remarcó que el depósito de garantía por una cantidad mayor
del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación
contratado, tampoco puede ser condición, al igual que el pago del valor llave o
equivalentes. “Es decir el pago de una suma adicional por el solo hecho del
alquiler.”, aseguró el letrado.
PAUTAS
¿QUÉ NO
PUEDE COBRARSE?
Si el destino del alquiler es el de vivienda
familiar, no puede requerirse al inquilino:
- El pago de alquileres anticipados por períodos
mayores a un mes. “En algunas ocasiones se solicitaba dos y hasta seis meses de
pago anticipado para poder alquilar. Hoy, ello está prohibido”, dijo el
especialista en defensa del consumidor, Marcelo Rubinstein.
- Depósitos de garantía por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
“Al ser el mínimo dos años, se podría requerir hasta dos meses de depósito en
garantía. Para asegurar el cumplimiento del contrato, es frecuente que el
propietario exija la entrega de una suma de dinero, que debería restituirse al
concluir el contrato si no hay deuda de pago y si es que se devuelve el
inmueble en las mismas condiciones a las entregadas al inicio del contrato”,
añadió.
Otro ítem
Prohibición
del “valor llave”
Según el artículo 1.196 del Nuevo Código Civil y
Comercial (CCyC) no se puede solicitar “el pago de valor llave o equivalentes”,
dijo Rubinstein. “Es decir, el pago de una suma adicional. En algunos casos
este rubro prohibido, a efectos de poder cobrarlo, se lo ‘disfraza’ bajo el
ítem de ‘gastos administrativos’ u ‘honorarios por redacción del contrato’, lo
que debe ser rechazado por el inquilino”, expresó. Aclaró que en Tucumán, las
inmobiliarias registradas pueden cobrar comisión por la intermediación,
“debiendo entregar un recibo por dicho ítem”. “En general, se cobra por
comisión el valor de un mes de alquiler. Si el intermediario no es una
inmobiliaria registrada, no existe obligación de pagar comisión”, añadió. Para
saber si una inmobiliaria se encuentra registrada puede consultarse en el
Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.
Firmar el
contrato
PLAZOS
MÍNIMOS Y MÁXIMOS
Establecidos en
el nuevo Código Civil y Comercial
“El CCyC modificó los plazos mínimos y máximos para
las locaciones. El artículo 1.198 estableció un plazo mínimo de dos años para
los alquileres de inmuebles independientemente del destino (familiar o
profesional). Anteriormente, se establecía un mínimo de dos años cuando el
destino era familiar y de tres años para los restantes destinos”, explicó el
especialista Marcelo Rubinstein. “Los plazos mínimos están instituidos a favor
del locatario (el inquilino), no pudiendo el locador (el propietario) establecer
un plazo menor o rescindir sin causa el contrato antes del plazo estipulado. Si
se celebrara un contrato por un plazo menor a dos años o no se establece un
plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años”, añadió.
Se fijaron plazos máximos de 20 años para los alquileres de inmuebles
destinados a vivienda y de 50 años para fin comercial -antes eran 10 y 20 años,
respectivamente-.
El monto y
la actualización
¿PUEDE
AUMENTAR EL PRECIO DEL ALQUILER DE LOS INMUEBLES?
El precio del alquiler se debe contemplar por
escrito en el contrato de locación. “El precio del alquiler se puede haber
fijado en pesos o en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde
el precio de alquiler en moneda extranjera, el inquilino podrá pagar su
equivalente en pesos al cambio oficial del día de pago”, dijo Rubinstein, ex
subdirector de la Dirección de Comercio Interior provincial. Por lo general, y
teniendo en cuenta los períodos inflacionarios que atraviesa el país, se prevé
en el contrato una actualización escalonada cada período de 6 meses. “También,
la fijación del precio del alquiler puede dejarse al arbitrio de un tercero
designado de común acuerdo. Si bien es una opción poco utilizada, las partes de
común acuerdo, antes o después del contrato, pueden designar a un tercero que
sea quien fije el valor del alquiler; por ejemplo, la tasación de dos o tres
inmobiliarias. Se lo utiliza normalmente para las prórrogas contractuales”,
comentó el abogado.
Aviso de
abandono
¿PUEDE RESCINDIR
EL CONTRATO EL INQUILINO EN CUALQUIER MOMENTO?
El Código Civil y Comercial (CCyC) posibilita, al
igual que la anterior ley, la rescisión anticipada del contrato de locación por
parte del inquilino. “Puede hacerlo si han transcurrido los primeros seis meses
del contrato. Si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el
equivalente a un alquiler y medio; luego de un año, lo que se abona es por el
equivalente a un mes de alquiler. La novedad está en el tiempo en que el
inquilino debe preavisar (avisar que abandonará el inmueble). Antes debía
preavisar con una antelación de 60 días. Actualmente, el inquilino puede irse
en cualquier momento, previa notificación fehaciente, debiendo pagar la
indemnización pactada”, indicó el especialista Rubinstein.
El inmueble alquilado debe ser mantenido por el
propietario. Ello significa que cualquier rotura o desperfecto, en tanto no
sean por culpa del inquilino, en los baños, cocina, calefón, pisos, puertas,
humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo alguno por el
propietario.
Fuente: http://www.lagaceta.com.ar/nota/699718/economia/alquileres-subieron-actualizaciones-semestraleshtml
