El 2016 dejó
un incremento en dólares de más del 6% del valor de las propiedades, un
incipiente movimiento de transacciones, pero aún lejos de los números
esperados. El sinceramiento y los créditos comenzarán a repercutir a partir de
marzo.
El mercado
inmobiliario termina un año que prometía mucho más de lo que dio. El combo de
los créditos hipotecarios, el sinceramiento fiscal y el levantamiento del cepo
cambiaron el escenario del sector que se vio reflejado en un incremento
interanual del 14,3% de escrituras sólo en la Ciudad de Buenos Aires. Sin
embargo, los números todavía no son los esperados y los especialistas confían
en que el gran salto sucederá a partir de marzo del año que viene.
Según datos
del Colegio de Escribanos se espera que este año finalice con un 20% más de
operaciones que el año pasado, y que los permisos de construcción crezca en
torno al 30%. Pero estos números no resultan significativos. "Si bien
estos aumentos pueden parecer importantes, hay que considerar que en los años
posteriores al cepo las escrituras cayeron a la mitad y los permisos de
construcción a un tercio de los niveles promedios previos a las restricciones
cambiarias. Por lo tanto, subas del 100% en las escrituras y 200% en los
permisos de construcción hubiesen significado volver a los niveles previos al
cepo cambiario", sostuvo Mario Gómez, miembro del Colegio Profesional
Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
El año que se
va es definido por todos los consultados como un año necesario para
reacomodarse. "Fue un mal año como consecuencia de la mala administración
que sufrimos del Gobierno anterior en su última etapa, con lo cual en nuestro
segmento tuvimos altibajos, en algunos meses se ha vendido más y en otros ni
sonaban los teléfonos. Es decir, que para nuestro sector se puede decir que fue
un año bastante malo", se sinceró Rodrigo Fernández Prieto de la
inmobiliaria que lleva su nombre.
Lucas Desalvo,
del área de negocios corporativos de Serinco, acompañó la tendencia y sostuvo
que sin lugar a dudas 2016 no fue lo esperado: "El 2015 nos preocupábamos
por el llamado cepo al dólar. Hoy estamos sin cepo y con blanqueo, y no
obstante no hay reactivación. A su vez se decía que los inversores estaban quietos
por la inseguridad y la incertidumbre provocada por el anterior Gobierno. Hoy
los inversores siguen expectantes, por lo cual el cambio de Gobierno no les provoca
seguridad y certidumbre".
Los precios
Y como la
expectativa invadió el 2016, eso se reflejó en el incremento de los precios de
los inmuebles. Es que los propietarios, tras cinco años de estancamiento,
subieron sus precios este año en dólares ante la espera de una reactivación.
Según el último informe elaborado por Zona Prop, el precio de inmuebles en la
Ciudad de Buenos Aires aumentó 9,9% en los últimos dos años, casi tres veces la
inflación en dólares de Estados Unidos (3,7%). Mientras que en el último año
ese incremento se vio más marcada con una suba del 6,3%.
El valor
promedio del m2 usado en la Capital es de u$s2.100. Según los datos
suministrados por Zonaprop, los precios varían considerablemente según el
barrio. Villa Lugano se ubica entre los más económicos con un promedio de
u$s1.100 y en el otro extremo se encuentra Puerto Madero con un promedio de
u$s5.100. Los más buscados son el corredor norte y la zona centro de la
Capital.
"Hoy
contamos con reglas claras para realizar operaciones. Es evidente que si hoy en
día no se cierran operaciones es producto de la gran sobrevaluación de bienes producida
por gran parte del mercado. Es importante comprender que a la fecha existe un
gran número de inmobiliarias compitiendo por cada m2 de la Ciudad y muchas
veces prefieren captar propiedades endulzando el oído del propietario, que
tasar a un valor razonable con el miedo que el propietario pida una segunda
opinión y los descarte. Es por ello que los precios hoy en día los fijan los
propietarios y en muchos casos son irrisorios", concluyó Desalvo.
SINCERAMIENTO
El lanzamiento
del blanqueo de capitales fue una de las medidas más esperadas y celebradas por
el sector. Hasta el mes pasado, cuando cerró el primero de los plazos del
sinceramiento, el Gobierno informó que se blanquearon u$s4.600 millones en
efectivo, pero los bancos ya estimaban que hay u$s6.000 millones y prevén que
hoy ya se llegue a u$s8.000 millones, números que desde el sector inmobiliario
esperan con ansias.
Las
principales desarrolladoras ya están trabajando para 2017 en torno a los fondos
comunes de inversión (FCI). "Según lo dispuesto por la Ley de
Sinceramiento Fiscal, los FCI cerrados ofrecen la posibilidad a quienes
ingresan al régimen de evitar el pago del impuesto especial del 10% o 15%
previsto como penalidad, con la única condición de mantener esa inversión en el
fondo por un plazo mínimo de cinco años", explicó Juan Politti,
vicepresidente de Allaria, que presentó su fondo Allaria Residencial CasasArg.
La excepción
de penalidad es sin dudas uno de los principales atractivos para los
inversores, aunque a esto debe sumarse el alto retorno de inversión que se cree
tendrán estos proyectos. En los fondos cerrados hay dos grandes grupos. Por un
lado, aquellos que ofrecen una rentabilidad fija establecida por el emisor de
un instrumento de deuda y los que ofrecen al cuotapartista compartir la
rentabilidad total del proyecto. En este último caso, será el fondo el
encargado de distribuir entre los inversores el resultado total al finalizar la
vida del fondo o mediante dividendos parciales.
"Estas
iniciativas probablemente no tendrán efectos inmediatos y sean necesarios
plazos de dos o tres años para ver sus frutos, pues las inversiones en nuevos
proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos
inmobiliarios o de infraestructura necesitan de esos tiempos", sostuvo
Mario Gómez.
Además, hay un
flujo de dinero que comienza a circular y que desde las inmobiliarias están
convencidos en que se traducirá en la compra de ladrillos, ya que se trata de
una de las inversiones más efectivas. "La gente se ha dado cuenta que el
mundo está cambiando y la globalización económica e informática hace que cada
día sea más difícil estar al margen de la norma y debido a la confianza que ha
generado el nuevo Gobierno respecto a la seguridad jurídica y previsibilidad'',
sostuvo Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades y concluyó:
"La eliminación de cepo cambiario, que tanto daño hizo al sector durante
los últimos tres años, el sinceramiento fiscal, los diferentes proyectos para
financiar a la primera vivienda y el cambio de política internacional han sido
decisiones sumamente positivas''.
LO QUE SE
VIENE
Sin lugar a
dudas, las expectativas siguen siendo positivas y todos los especialistas
consultados coinciden en que el 2017 será el año del despegue. "Los
negocios inmobiliarios necesitan reglas claras, oportunas y bien implementadas,
pero además un determinado tiempo para concretarse, situación que se fortalece
mucho si el proceso se acompaña con la puesta en marcha de mecanismos de
incentivos para la producción y el diseño de herramientas útiles para el
financiamiento, a través de un plan con un enfoque integral y
sustentable", agregó Mario Gómez.
Sin lugar a
dudas el año comenzó y transcurrió con mucha más expectativa que realidad.
''Sobre el final, se da vuelta y se proyecta lo que viene en 2017, más realidad
que expectativa. Esta realidad nos impone un mayor volumen de oportunidades
pero en un escenario de mucho más escepticismo. Hay enormes cambios positivos,
aunque todavía falta que la gente los note y los pueda vivenciar. Todo es una
apuesta a un futuro que entendemos será mejor'' explicó Mariano Oppel,
presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.
Muchos
coinciden en que el 2016 fue un año de reacomodamiento tanto social como
económico, "el año que viene creemos que la actividad comenzará a dar sus
buenos frutos y será sostenido de manera equilibrada, aunque el Gobierno deberá
trabajar sobre los aranceles impositivos, ya que con los Ingresos Brutos, los
sellos, la ganancia mínima presunta, el IVA, Ganancias y demás se hace muy
difícil sostener un negocio rentable y con serias chances de quedar sin fondos
en el medio de la inversión", concluyó Rodrigo Fernández Prieto, de la
inmobiliaria que lleva su mismo nombre.
EL MERCADO EN
EE.UU.
El 2016 entra
en el tramo final. En diciembre del año pasado, con la asunción de Mauricio
Macri, se dieron cambios enfocados en el mundo de los negocios. La apertura en
la venta de divisas fue una de las medidas que más influenció al mercado,
específicamente al sector inmobiliario. En este sentido, el Real Estate de los
Estados Unidos, una de las mecas para las inversiones provenientes de
Argentina, mostró una agilización en el cierre de operaciones con fuertes
depósitos de adelantos en efectivo. Aunque con el triunfo de Donald Trump, el
futuro parece aún incierto.
En relación
con el balance de este período, Alicia Cervera, socia directora de Cervera Real
Estate, firma a cargo de la comercialización de Elysee Miami, detalla: "El
2016 ha sido definido por el gran éxito en la entrada y cierre de más de 2.000
unidades nuevas en Miami. Esto confirmó que el modelo de venta con un depósito
de 50% ha resultado en un mercado sólido de compradores educados en el mercado
y muy bien capitalizados".
Es que uno de
los principales motivos por el que los argentinos ponen los ojos en el mercado
inmobiliario de Miami es por la conveniente rentabilidad que encuentran en los
alquileres. En cuanto a los números de este año, Cervera explica: "Las
rentas en 2016 han sido más pausadas a raíz de un dólar más fuerte y cambios
importantes en el panorama político mundial incluyendo 'Brexit', elecciones
presidenciales en la Argentina, Perú y EE.UU. El tema de la paz en Colombia, el
Coup en Turquía, entre otros. Se espera que con estos temas resueltos y
asimilados se vea más actividad en la temporada fuerte de Miami que es de
noviembre a abril".
Uno de los
factores que define para qué lado se dirige la aguja de los inversores es la
condición de la moneda en su país de origen. Acerca de la devaluación que tuvo
lugar en la Argentina, Cervera explicó: "Una devaluación de moneda siempre
causa una pausa en todo el movimiento de dinero, después de un tiempo (3 a 4
meses) el mercado se ajusta a los nuevos valores y la compraventa se va
reactivando". Es que los argentinos en particular, pese a las condiciones
locales, continúan acercándose al mercado inmobiliario de Miami en busca de un
refugio de valor para sus divisas. El más reciente informe de la Asociación de
Agentes de Bienes Raíces de Miami revela que los locales se encuentran en los
primeros lugares en el ranking de búsquedas por internet para adquirir un bien
inmobiliario en La Ciudad del Sol.
Fuente: http://www.ambito.com/865041-real-estate-finaliza-un-ano-que-deja-poco-apuestan-al-2017-para-dar-el-gran-salto
