Las nuevas Uvis reabrieron la eterna expectativa en gran parte de la población sobre la vivienda propia. Pero su debut no se limita solamente a hacer frente al inmenso déficit habitacional de la Argentina, obsesión recurrente de los gobiernos pero de difícil solución. El BCRA hizo debutar estas herramientas de ahorro que deberían servir para dinamizar todo tipo de créditos desde las hipotecas y construcción hasta préstamos prendarios. Dos sectores están expectantes sobre su evolución. Por un lado la construcción, una de las actividades más dinamizadoras de la economía. Los desarrolladores ya reclaman que los bancos no limiten los préstamos a propiedades terminadas y empujan a que esas entidades incluyan créditos en Uvis para construcción, refacción y hasta para compra de terrenos. Por otro lado, los comercializadores ya advierten sobre las limitaciones de los nuevos créditos hipotecarios aunque destacan que, junto con el fin del cepo, es la mejor noticia para las inmobiliarias. ¿Serán las Uvis un nuevo empuje para dinamizar una economía recesiva? ¿Podrá en la Argentina crecer el impacto de las hipotecas sobre PBI (hoy en un magro 0,8%)? ¿Qué impacto tienen estos créditos sobre los bancos. Veamos.
El lanzamiento de los nuevos créditos hipotecarios
indexados entusiasma al sector de la construcción y al de la compraventa de
inmuebles. Si bien hay incertidumbre respecto del impacto, se espera que tengan
una respuesta positiva sobre la economía, que permita dar un empujón a dos
sectores que sufrieron en los últimos años, especialmente por los altos precios
de los insumos, la falta de dólares y la inflación.
La construcción ha sido en las últimas décadas un
sector dinamizador de la economía, sobre todo por el efecto multiplicador que
se evidencia en la creación de empleo. Entre las primeras se encuentran
actividades vinculadas a la producción de insumos y materiales y a la de
producción, distribución y comercialización de energía y agua, entre otras.
Entre las segundas, están las actividades inmobiliarias, de seguros y de
servicios financieros.
De hecho, un estudio de la Fundación UOCRA muestra
que la construcción es un fuerte demandante de insumos. Si se consideran las
distintas ramas industriales, las que le venden hasta el 45% de su producción
son 7, las que le venden entre el 45% y el 70% llegan a 6, mientras que los 8
segmentos restantes le venden más del 70%. En los últimos años, la obra pública
-hoy casi paralizada- fue el gran empleador del sector.
Por otra parte, desde el año 2004 la participación
de la construcción se ha mantenido estable en torno al 5% del PBI, siendo uno
de los segmentos con mayor contribución a la actividad económica.
Ahora el sector recibe con expectativa el
lanzamiento de los nuevos créditos nominados en la Unidad de Vivienda (UVI).
Apuestan a que la medida permita darle un puntapié a la morigeración del
déficit habitacional que padece la Argentina. "Hoy necesitamos construir
400 mil viviendas por año, pero se hacen la mitad. Con el crédito se va a poder
disminuir el déficit de viviendas", explicó Juan Chediack, presidente de
la Cámara Argentina de la Construcción. Según el censo 2010, la Argentina
presenta un déficit habitacional cercano a los 3,5 millones de hogares.
"En los últimos años ingresaron 2 millones de extranjeros que también
necesitan una casa, por lo que hay que cubrir esa demanda. Todo esto te da un
combo que no se puede solucionar con fondos de la gente ni del Estado puro. Por
eso, en el futuro van a lanzar más créditos con subvención a la demanda",
agregó.
El Banco Central contempla que los nuevos créditos
funcionarán para todo tipo de servicio: refacciones, ampliación, construcción y
compra. Pero sólo el Banco Hipotecario y el Banco Macro confirmaron hasta ahora
que ya está activa su línea de créditos. En tanto, el resto de las entidades
bancarias aún trabajan en la letra chica. Pero el Hipotecario es el único que
hasta ahora entrega créditos para la construcción.
"La medida va a dinamizar sobre todo la
compraventa de inmuebles terminados", aseguró Alejandro Ginevra,
presidente de GNV Group. "A partir de la salida del default deberían
ingresar inversores de afuera, capitales grandes que incentivarán al sector.
Además, la ANSES debería ayudar a financiar las obras", agregó.
En cuanto al potencial crecimiento de los créditos
hipotecarios, basta con analizar que hoy, la incidencia de los préstamos para
viviendas en la Argentina con respecto al PBI es sólo del 0,8%, de acuerdo con
datos del BCRA y el INDEC. Se trata de un número bajísimo teniendo en cuenta
que, en otros países del mundo la situación es otra: en Perú, los créditos
representan el 4,4% del PBI, en México el 10% y en EE.UU. el 75%.
En los últimos años, la banca privada estuvo
prácticamente retirada de los créditos. Los únicos accesibles fueron los
otorgados a través del Pro.Cre.Ar. Los datos proporcionados por la ANSES
indican que desde 2012 hasta hoy se aprobaron en su línea de créditos individuales
171.169 operaciones (159.628 son créditos ya otorgados), a las que se suma el
financiamiento de 23.560 viviendas en 70 desarrollos urbanísticos. El monto
promedio fue de $ 353.679 y la cuota promedio, de $ 3.096. En total, se
comprometieron para esas operaciones $ 52.251 millones. Ahora, los nuevos
préstamos para vivienda del Pro.Cre.Ar tendrían cuotas ajustables por inflación
e irían acompañados por un subsidio de capital aportado por el Estado. De esta
manera, este programa adoptaría el nuevo esquema de UVIs lanzado por el Banco
Central.
En cuanto a los créditos hipotecarios, en el
período comprendido entre diciembre de 2006 y diciembre de 2015, crecieron a
una tasa del 16,4% promedio anual, según muestra un informe del IARAF. En el
último mes de 2015, los créditos totales fueron de poco más de $ 774 millones,
un 37,2% mayor a los otorgados en el mismo mes del año anterior y los préstamos
hipotecarios superaron los $ 25,7 millones, que implica una variación
interanual de 11,32%.
En los últimos años, la participación de los
créditos hipotecarios en el total de préstamos es decreciente. En ese sentido,
el IARAF indica que "en diciembre de 2014 los créditos hipotecarios
representaron un 4,1% de los totales, mientras que en el cierre de 2015
constituyen un 3,3% de los mismos".
FINANCIAR LA
CONSTRUCCIÓN
Para los desarrolladores, sería importante que el
Gobierno piense algún instrumento puente para que se pueda financiar la
construcción. "Faltaría un eslabón que es el crédito a la constructora, lo
que implica un paso anterior. En la mayoría de los países, el sector está
financiado", sostuvo Alejandro Ginevra. De igual manera, opinó Chediack:
"Se necesita un mecanismo mediante el cual el que esté alquilando pueda
pagar una cuota para que el edifico se construya, se necesita un crédito
intermedio".
El primer paso para que las UVIs puedan funcionar
sería que baje la inflación, lo que sucederá, según la proyección del Gobierno,
en el segundo semestre del año. De hecho, Chile es el antecedente de lo que
ocurre hoy en la Argentina: lanzó la Unidad de Fomento, el equivalente a las
UVI, con un 27% de inflación, que después logró disminuir.
"El Banco Central necesitaba empezar a
moverse. De todas maneras, como es difícil entrar ahora con tasas tan altas, se
van a meter en el crédito quienes tienen un ahorro y les falta muy poco para
llegar a la vivienda. Pero el mayor crédito creo que va a venir con la
construcción de inmuebles nuevos para la clase media, que no sean sólo premium,
que es lo único que se estuvo vendiendo hasta ahora", dijo Fausto
Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de OJF. "La
construcción va a movilizarse cuando los ingresos medios puedan acceder a estos
créditos", agregó. Con estas expectativas, los desarrolladores buscarán
empujar nuevos emprendimientos, no en lo inmediato, primero serán cautelosos
para ver cómo se desarrollan las nuevas medidas del BCRA.
EL MARKETING
DE LA UVI
Es necesario empezar a posicionar a la Unidad de
Vivienda (UVI) en la mente del comprador. El Gobierno debe tener una estrategia
para su promoción y que cualquier persona logre incorporarla con total
normalidad. "Para que la UVI funcione tiene que tener una estrategia de
marketing detrás, para que cualquier tomador de estos créditos sepa qué es. El
primer punto es que se posicione. Entre las cosas que hay que hacer es hablar
con la cámara y distintos referentes para que cuando publican los avisos estén
puestos en UVI. Como en Chile, que cuando abrís el diario te dicen a cuánto
está el peso chileno, cuánto está el dólar y cuánto está la Unidad de Fomento
(UF). Es necesario empezar a familiarizarse", opinó Ginevra. "En el
mercado de la construcción los contratos se actualizan según el índice CAC. Ese
índice debería ser reemplazado por el UVI", agregó.
APUESTA DE
LAS INMOBILIARIAS
Los créditos hipotecarios son uno de los
principales aliados del mercado inmobiliario. Por eso no sorprende que desde el
sector celebren el anuncio del nuevo tipo de préstamo para viviendas expresados
en UVIs. No sólo dinamizará al sector, sino que las inmobiliarias apuestan a
jugar un papel determinante a la hora de vender una vivienda con la ayuda del
flamante crédito.
"Se trata de un sistema que va a dar solución
a un millón de familias, de clase media, que hoy están alquilando",
explicó, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina
(CIA). Además detalló que las inmobiliarias buscan ser parte de los créditos y
un jugador determinante: "Proponemos desde la CIA, que las inmobiliarias
se transformen en precalificadoras de créditos, de esta forma se agilizarían
los tiempos de venta entre 15 y 20 días".
Los créditos hipotecarios fueron anunciados hace
apenas una semana por el Banco Central, lo que hizo crecer las consultas en las
inmobiliarias. Es una de las medidas más esperadas por la clase media y una
demanda de los últimos cuatro años. "Creemos que a partir de mayo o junio
debería estar funcionando al 100% y esperamos que en los primeros meses del año
que viene, el préstamo esté en su plenitud", agregó Bennazar.
Si bien uno de los puntos más criticados es el
anuncio de un crédito indexable con índices tan elevados de inflación, desde la
CIA explican que será fundamental ordenar la inflación. Los préstamos cuentan
con una cláusula de garantía que le da mayor seguridad al cliente ante una
eventual ola inflacionaria. "Es muy interesante, porque si la persona está
en duda puede ahorrar en sistema UVI a 180 días, a través de los plazos fijos y
genera una protección de los ahorros", agregó Bennazar.
"En un mercado donde la existencia de créditos
hipotecarios fue casi total, la aparición del sistema UVI seguramente traerá
más movimiento", sostuvo José Azpiroz Costa, director de la inmobiliaria
Bullrich. El agente inmobiliario ve con buenos ojos el anuncio del Gobierno y
apuesta a que será una medida clave para dinamizar el sector. "La
experiencia chilena es muy útil. Las UF, en un contexto de hiperinflación, fue
la única herramienta que en aquellos tiempos la SOFOFA (o lo que es la UIA en
la Argentina) le acercó como única salida poder indexar los créditos y el
sistema financiero. Se trata de indexar los créditos y las inversiones vía el
ajuste de resultado de una canasta de bienes", compara el especialista.
Si bien en el país vecino los créditos indexables
llegaron a buscar una solución con una economía devastada y con una
superinflación, hoy son todo un éxito con tasas inflacionarias casi
inexistentes. Por eso Azpiroz Costa remarca que los créditos serán un éxito.
"En la medida que la inflación se retraiga y el índice sea potable para el
grupo familiar, el tomador será reticente a meterse".
Si bien el sector celebra el anuncio y confía en
que será fundamental en los próximos años, la implementación no será inmediata.
"Estas cosas llevan su tiempo, el primer paso es captar los ahorros en
UVI", explicó el economista, Ergasto Riva, quién a la hora de pensar en el
funcionamiento del sistema no duda en que será exitoso. "El capital se va
actualizando, como si fuera comprar un auto a través de los planes de
financiación. Esa práctica comenzó en los años 70 y se vendieron millones de
autos. Acá lo que se va actualizando es la deuda", comparó el economista
especializado en sistema UVI.
Las hipotecas están pensadas para responder la necesidad de quienes alquilan porque no pueden acceder a comprar su primer inmueble. Los especialistas sostienen que las cuotas serían similares a las de una renta y al igual que el valor del alquiler se actualiza cada seis meses o cada año (según el propietario), lo mismo pasará con la cuota a pagar del crédito hipotecario. "Este sistema hace que un mayor número de personas tenga acceso a un crédito", concluyó Riva.
Fuente: http://www.ambito.com/movil/noticia.asp?id=835896
